住宅ローンが返済できなくなったとき、裁判所を通じて強制的に不動産が売却されるのが「競売」で、債務者の同意を条件に通常の方法で売却できるのが「任意売却」です。

 

住宅ローンは、35年の長期で組むのが一般的です。そのため、融資を受ける時点での収入の変動予測では、十分なリスクヘッジを図るのは非常に難しいと言えます。固定金利の「フラット35」の場合、住宅ローンの上限を年収の約3割としており、上限で返済計画を立てている人が珍しくありません。無理なく返済できるのは年収の2.5割程度とも言われるなかで、年収の3割のローン返済が、コロナ禍で収入減少した家計を長期間圧迫することが破綻につながって、やむを得ずマイホームを手放す人も増えています。

今回は不動産売却のうち、競売・任意売却についてご紹介します。

 

 

■競売

　ローンの返済が滞ってしまったなど、債権者(金融機関等)によって差し押さえられた物件を裁判所が売却します。売買金額は通常の市場価格より3割前後安くなる傾向があり、さらに売却したお金は債務返済に充てられますので、債務者は受け取れません。また、競売にかけられる事・物件写真も公開されてしまいます。さらに買主の都合で退去させられることがあります。

 

■任意売却

　売買金額をローン返済に充ててローンを完済する方法があります。通常、売買金額では資金が足りず完済できない場合は売却する事が出来ません。しかし債権者(金融機関等)に了解を得て、一定の条件で売却する事を任意売却と言います。

　通常の市場での売却になるので競売より高い金額での売却が可能です。諸費用(仲介手数料・固定資産税など)も売却代金で精算する事が出来ます。また通常の不動産と同じ販売活動になりますので、任意売却を行ったと知り合いに知られる事はありません。引渡しの時期も買主の方と相談しての話し合いが出来ます。

　

 

 

子どもの出産・学費・病気・ケガ・親の介護などをライフプランに組み込んでも、共働き世帯でどちらか一方の収入が無くなった場合を想定することはあまりありません。これから不動産を購入する場合は、不測の事態を想定しながら無理のない資金計画を立てることが大切です。不動産購入後に収入が減少した場合は、金融機関に返済について相談しましょう！返済期間の延長や一定期間の返済額の減額、返済の猶予など具体的な支援策はあるのです。それでもローン返済に困った場合は、早い段階で不動産会社に相談するようにしましょう。
任意売却の相談は、債務者からローンの一括返済を求められる前でも可能です。
一般的に、任意売却期間は半年程度が多いと言われています。任意売却が一般の売却と異なるのは、売却期間が競売の開札前日までに限られる点です。時間的制約のなかで納得のいく価額で売却するためには、早めに売却の決断をする必要があります。

 

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