不動産の仮登記とは何のため？

マイホーム探しにおいて、気に入った物件の登記簿に「仮登記」という見慣れない言葉を見つけて不安に感じたことはありませんか。
一生に一度の大きな買い物だからこそ、権利関係のトラブルに巻き込まれず安心して購入手続きを進めたいと願うのは当然のことでしょう。
本記事では、マイホーム購入前に知っておくべき仮登記の基礎知識について解説します。

仮登記がおこなわれる主な目的
仮登記とは、不動産について将来おこなう本登記の順位をあらかじめ確保することを目的とした登記制度です。
売買などで所有権が移転しているものの、本登記に必要な書類が揃わないなどの事情がある際に利用されます。
この制度の強みは「順位保全効」であり、後日要件を満たして本登記へ移行した際、順位を仮登記の時点までさかのぼらせることができます。
先に仮登記をしておけば、後から別の権利が登記されても、自身の権利順位を守れるでしょう。
ただし、仮登記単体では本登記と同じ対抗力を持たないため、どのような請求権を保全しているのか慎重に確認しなくてはいけません。

状況によって異なる仮登記の種類
仮登記は、権利変動が生じている段階の違いにより「1号仮登記」と「2号仮登記」に分けられます。
1号仮登記は、すでに所有権移転などの実体的な権利関係が生じているものの、手続き上の条件が整っていない場合に順位を守るためのものです。
対して2号仮登記は、権利変動そのものは未完成であり、将来一定の条件を満たした際に本登記を求める「請求権」を保全するためにおこなわれます。
名称は似ていますが、すでに登記すべき権利の移動が起きているか否かという法的な前提が全く異なる点に注意が必要でしょう。
対象物件に仮登記がある場合はその存在だけでなく、どちらの種類に該当するのかを把握することが不動産取引において重要となります。

仮登記を活用するメリットとデメリット
仮登記をおこなうメリットは、本登記を直ちにおこなえない状況であっても、将来にわたって順位を確保できる点にあります。
登記記録に記載されることで、その不動産に対して何らかの権利を持つ者がいることを外部へ示せることも、実務上大きな意味を持つといえるでしょう。
しかし、仮登記自体には第三者への完全な対抗力が備わっていないというデメリットが存在します。
さらに、所有権に関する仮登記を本登記へ移行する際に登記上の利害関係を有する第三者がいれば、その承諾が必要となり手続きが複雑化するリスクも忘れてはなりません。
そのため、購入予定物件に仮登記がある場合はそのまま契約を進めず、本登記へ移行する可能性や抹消の有無を専門的な視点で確認することが大切です。

仮登記は、事情ですぐに本登記ができない場合に、将来の本登記の順位を保全する目的を持っています。
権利変動が完了しているか否かによって1号と2号に分類されるため、その種類を正しく見極めることが不可欠でしょう。
順位を確保できるメリットがある反面、完全な対抗力は持たないという特徴を理解し、安全な不動産取引に役立ててください。
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