事故物件は建て替えで資産価値が変わる？メリットや費用について

事件や自殺など、自然死以外の形で亡くなった方のいる物件は事故物件と呼ばれます。
所有している不動産が事故物件になると、どうしてもその家の資産価値が下がありますが、建て替えた場合はどうなのでしょうか。
今回は、事故物件の建て替えは資産価値に影響があるのかにくわえ、建て替えのメリットとかかる費用について解説します。

建て替えは事故物件の資産価値に影響するのか
故障など、何かしらの不具合のある状態を瑕疵と呼びますが、事故物件は宅地建物業法で心理的瑕疵物件といいます。
建物自体に問題はなくても、他人からすると亡くなった原因に対する恐怖心や不快感があり、それが理由で資産価値に影響します。
心理的瑕疵のある事故物件は、売りに出しても売れにくく、売れたとしても相場よりも安くなりがちです。
また、買主が安心して物件を買えるように、売主には告知義務が課されているので、心理的瑕疵を隠して売却はできません。
建て替えにより、事故の起きた物件がなくなっても、その場所に対する抵抗感は変わらないため、一般的には建て替えても資産価値は下がったままとされています。

事故物件を建て替えるメリット
物件を建て替えても、その場所に対する心理的瑕疵は変わらないものの、建物が一新されることにより抵抗感が薄れる方もいます。
そのまま売却するよりも、買い手が見つかる可能性が高まるのは大きなメリットです。
また、建て替えはリフォームやリノベーションよりも設計の自由度が高いため、間取りや設備を変更して賃貸物件にするなど、活用方法も変更できます。
建て替えはリフォームローンよりも、有利な金利の住宅ローンの利用が可能なので、資金調達の幅が広がるのもメリットです。

事故物件を建て替える際の費用相場はどのくらい？
物件が事故物件であるかどうかは関係なく、一般的な建て替えと同様の費用がかかります。
かかる費用の主なものは、現在の家の解体費用や建て替えに必要な登記費用、建築費用です。
土地の広さや家の大きさにより異なりますが、30坪の土地にある木造住宅の場合、解体にかかる費用は60万～120万円です。
さらに、鉄筋コンクリート造の場合だと、木造の倍近くの費用がかかります。
物件を建て替える際、建物滅失登記・建物表題登記・所有権保存登記の3種類の登記にくわえ、住宅ローンを組んだ場合は、抵当権設定登記の計4種類の登記が必要です。
登記にかかる費用は、トータルで約20万円です。
新しい物件の建築費用は、建てる家の規模やグレードにもよりますが、相場は1坪あたり約50万円といわれています。
たとえば、30坪の家であれば約1,500万円が相場となります。

事故物件の心理的瑕疵は、家を建て替えても消滅するわけではありませんが、抵抗感が薄れる可能性があるのも事実です。
建て替えたうえで賃貸物件にするなど、用途を変更するのも良いかもしれません。
ただし、建て替えても告知義務はそのまま残る点にはご注意ください。
川崎市・横浜市の新築一戸建てなど不動産売買のことならダンデ・ライズにお任せください。
不動産でお悩みの方はお気軽にご相談ください。